De voorbije weken hebben me er een aantal mensen aangesproken ivm de sociale woningen in Diegem en Machelen. Meer specifiek over de leegstand die al een tijdje aan de gang is volgens sommige buurtbewoners.

Ik heb dan ook het jaarverslag erbij genomen van de Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting (IVMH) van 2019, goed voor 81 pagina's welke ik probeer hieronder samen te vatten zodoende u een idee heeft waarover het gaat. Veel leesplezier.

Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting

De Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting realiseert betaalbaar wonen in de stad Vilvoorde, de gemeente Machelen en de deelgemeente Muizen (stad Mechelen) waar de woningprijzen hoog zijn. Zij streeft naar een kwalitatieve uitvoering van haar woningen en appartementen met aandacht voor architectuur en woonkwaliteit. Samen met de gemeentebesturen tracht zij een aangename woonomgeving te realiseren en biedt zij een gezonde mix aan van huur- en koopwoningen zowel in het sociale als in het Vlabinveststelsel.

In de raad van bestuur zetel(d)en voor Machelen te volgende personen

Ingrid De Block ( Voorzitter - Schepen)
Jochem de Hertogh (Bestuurder - Gemeenteraadslid tot 04/06/2019)
Steven Tielemans (Bestuurder - Gemeenteraadslid vanaf 05/06/2019)
Jocelyn Vangindertaelen (Bestuurder - Gemeenteraadslid vanaf 05/06/2019)

De Raad van bestuur kwam in 2019 in totaal 14 keer samen. Ieder lid van het bestuur krijgt een vergoeding van 150€ per zitting.

Wachtlijsten

Voor de huurwoningen in 2019, stonden er 2.226 kandidaat-huurders (zowel intern als extern) op de wachtlijst voor een sociale huurwoning bij de Inter-vilvoordse voor Huisvesting Maatschappij.

Het aantal geregistreerde inschrijvingen voor koopwoningen per 31 december 2019 voor Inter-vilvoordse Maatschappij voor huisvesting bedroeg 28, waarvan 72% voor de Machelen en Diegem (20 inschrijvingen).

Voorwaarden

Het sociaal huurbesluit bepaalt in 2019 een aantal voorwaarden te voldoen door de kandidaat-huurder, om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning

1) Meerderjarig zijn. De kandidaat moet minstens 18 jaar zijn op het ogenblik van de inschrijving.

2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarden

De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het “referentiejaar” (= het derde jaar dat voorafgaat aan het jaar van de inschrijving), dat de volgende grenzen overschrijdt:

1° 24.452 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste;

2° 26.500 euro voor een alleenstaande gehandicapte als vermeld in artikel 1, 22°, b);

3° 36.676 euro, verhoogd met 1.951 euro per persoon ten laste2 voor anderen.

3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden: De kandidaat heeft samen met zijn gezinsleden geen woning of perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig of gedeeltelijk in vruchtgebruik in binnen- of buitenland, tenzij het een in het Vlaams Gewest gevestigd campingverblijf betreft

4) Ingeschreven zijn in de bevolkingsregister

Kandidaat Huurders

Van de 2.226 kandidaten zijn er 330 interne (van binnen de zone van Inter-Vilvoordse) en 1.896 externe kandidaten (van buiten de Inter-Vilvoordse zone).

Als men kijkt naar de gezinssamenstelling, dan blijkt dat 58% (1.304) van de kandidaten aleenstaand is en 42% van de kandidaten samenwoont met partner of echtgeno(o)t(e) goed voor 922 kandidaten.

In totaal zijn er 4.442 type woning/appartement in aanvraag, waarvan 53% een appartment, 47% een ééngeizinswoning.

Als we kijken naar de leeftijdscategorie van de kandidaat huurders dan zien we dat de categorie van kandidaten tussen 35 en 44 jaar oud de grootste is met 28.93%, op de hielen gevolgd door de categorie van 24 tot 34 jaar. Opvallend is ook dat 7.1% van de aanvragen komen van jongeren tussen 18 en 24 jaar oud,en 7.3% van de kandidaten is ouder dan 65 jaar.

De onderstaande tabel geeft een weergave van het aantal inwoners per kandidaat, dan merken we opdat 63% van de aanvragen is voor 3 of minder inwoners, en 10% van de aanvragen is voor 6 of meer inwoners. Eén aanvraag is zelfs voor 11 inwoners.

Als we dan het aantal kinderen bekijken bij de kandidaat aanvragers merken we dat 917 (of 41% geen kinderen heeft), 48% van de kandidaat huurders hebben 1, 2 of 3 kinderen. De onderstaande tabel toont ook aan dat 82 kandidaat huurders, 5 kinderen of meer heeft ten laste.

Het aantal ingeschreven per type (Appartement/Woning) kan je in onderstaande tabel terugvinden. Machelen is goed voor 12.72% en Diegem voor 9.79% aanvragen van het totaal ingeschreven kandidaten bij Inter-Vilvoordse (centrum Vilvoorde, Kassei, Faubourg, Far-West, Houtem en Muizen).

Aantal ingeschreven kandidaten per wijk volgens woonplaats bedroeg 189 voor Machelen en 160 voor Diegem

Huurders

Kijken we naar leeftijd van de hoofdhuurder, dan zien we dat ook hier, net zoals bij de kanditaat-huurders, 68% van de hoofdhuurders van een sociale woning 51 jaar oud is of ouder. Enkel 3.88% van de huurders is jonger dan 30 jaar.

Kijken we naar de leeftijd van de gezinsleden dan zien we dat de grootste groep, 27.65% minderjarigen zijn, gevolgd door de +61 jarigen met 24.78%

De links onderstaande tabel toont het aantal inwoners per verhuurde wooneenheid. 657 eenheden zijn verhurd aan alleenstaande, 211 eenheden zijn verhuurd aan families met 5 tot 8 inwoners.

De rechts onderstaande tabel toont aan dat 46% van de huurders geen personen te laste heeft. 27% heeft 1 persoon te lasten en 12% heeft 2 personen ten laste enz... Eén huurder heeft zelfs 9 personen te laste. Van 40 huurders is deze info niet beschikbaar

Van de totaal verhuurde eenheden van intervilvoordse (Vilvoorde, Muizen, Machelen, Diegem), heeft 61% van de huurders een inkomen tussen de 10 tot 20.000€. 23% van de huurders heeft een salaris tussen de 20.001 en 30.000€ en 11.5 heeft een inkomen van 30.001 en 40.000€. Slechts 2% heeft een inkomen van boven de 40.000€. Van 40 van de huurders kent men het inkomen niet.

De rechter tabel toont dat van de totaal verhuurde eenheden van intervilvoordse (Vilvoorde, Muizen, Machelen, Diegem), de actuele duurtijd van de verhuring. 144 huurders hebben net hun wooneenheid gekregen in de voorbije 2 jaar. 49% van de huurders, huurt reeds een woning sinds de afgelopen 2 tot 10 jaar.

41% van de huurders, huurt reeds een wooneenheid sinds tien tot zelfs meer dan 50 jaar.

Bovenstaande tabel toont aan in welke huurprijsklasse de huurders zitten. Zo betaald 50,7% van de huurders tussen de 201 en 350€ als maandelijkse huur. 16,1% van de huurders betaald maandelijks tussen de 501 en 650€ aan huur.

Het aantal nieuwe verhuringen in 2019 was 4 in Machelen en 6 in Diegem.

Leegstaande Huurwoningen

Elk type van leegstand is inbegrepen. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke leegstaande woning, die door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als niet-structureel leegstaand beschouwd

Op 31/12/2019 had de Inter-Vilvoordse maatschappij voor huisvesting 295 niet structurele leegstaande sociale woningen en 67 structurele leegstaande sociale woningen.

Voor Machelen en Diegem zijn er dat 16 structurele en 60 niet structurele leegstaande sociale woningen, goed voor 25% van alle inter-vilvoordse leegstaande woningen. De meeste leegstaande sociale woningen in onze gemeente zijn terug te vinden in de Frans Degeyndtgaarde (waar er heel wat al gerenoveerd zijn) en de Zaventemse Steenweg waar er tientalle woningen leegstaan. In Machelen staan de meeste leegstaande sociale woningen in de straten in en rond de Tuinwijk.

De vraag is waarom staan er zoveel lege sociale woningen in onze gemeente, waarvan er maar 16 zijn die gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Zouden die andere leegstaande woningen niet langer verhuurd kunnen worden, in afwachting van hun renovatie binnen een aantal jaar.

Bindend Sociaal Objectief

Het Vlaamse woonbeleid wil het sociaal woonaanbod versneld uitbreiden en geografisch spreiden. Het legde daarom elke gemeente in 2009 een bindend sociaal objectief (BSO) op. Het bindend sociaal objectief is de rechtsplicht voor de gemeente om de opgelegde doelstellingen voor bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels (samen: het sociaal woonaanbod) te realiseren in de periode 2009 - 2025.

Het is aan de gemeente om concrete initiatieven te nemen om tijdig dit BSO te behalen. Wonen-Vlaanderen voert een jaarlijkse meting en een tweejaarlijkse voortgangstoets uit, die nagaat hoe ver elke gemeente staat met de realisatie van het BSO.

Voor Machelen is dat vastgesteld op 93 nieuwe sociale woningen tegen eind 2024. Op 31/12/2019 stond het aandeel lokaal bestuur gerealiseerd op 9. In totaal heeft Machelen 279 sociale wooneenheden waaronder 93% via de Inter-vilvoordse maatschappij voor huisvesting.

Verwezlijkingen & Planning voor Diegem en Machelen

In 2019 verwezenlijkte de Inter-vilvoordse maatschappij voor huisvesting, in Diegem, de renovatie van 10 woningen in de Frans Degeyndtgaarde, goed voor 1.465.000€. Intussen zijn ze 8 nieuwe woningen aan het bouwen op de Zaventemse Steenweg (ter hoogte van N°142), goed voor 1.941.000€

Zo staat er op de planning dat in de Geyndtgaarde 4 huizen afgebroken zullen worden, om er 12 flats op te realiseren. Bij deze laatste is nog geen startdatum bekend. Kostprijs 1.684.000€

Op de iets wat verdere planning (startdatum niet bekend) staan inderdaad de aanpak van de woningen op de Zaventemsesteenweg 44-74. Hier worden 4 woningen en 12 duplex woningen omgevormd tot 30 flats. Voorziene kostprijs 4.137.000. Dit project zit in de "schetsontwerp" fase.

Ook Machelen staat op de planning, namelijk in de Peutiesteenweg, Jan Frans keppensstraat, Georges Lambrettestraat, Jan Moensstraat, René Quivreuxstraat, Wilgenstraat, voor Diegem in de Willem Willoxstraat, Jan Baptist Jacobsstraat worden er via renovatie en nieuwbouw. Al deze projecten in de vermelde straten zijn goed voor een totaal van 123 sociale woningen . Hier is ook nog geen start datum voorzien, en zit die project nog in de "openbare procedure architectuuropdracht" status.

Conclusie

Op 31/12/2019 had Inter-vilvoordse maatschappij voor huisvesting 67 structurele leegstaande woningen en 295 niet structurele leegstaande woningen. Dat maakt een totaal van 362 leegstaande sociale woningen/

Onze gemeente Machelen telt 279 sociale huurwooneenheden. Daarvan staat er momenteel 27% of te wel 76 sociale woningen van leeg (grootste gedeelte niet structureel = niet in voorbereiding van renovatie). De vraag is waarom deze woningen zo snel leegstaan als er die niet in de eerst komende jaren op de planning van renovatie staan. Zaventemse Steenweg en de Tuinwijk krijgen zo een donker beeld over hen, dat ook wel zorgt voor onveiligheid.

Tegenover deze leegstaand van 76 woningen, is de wachtlijst gigantisch. Maar liefst 1.287 kandidaten in Machelen en 990 kandidaten in Diegem, zijn op zoek naar een sociale wooneenheid. Ook kunnen we opmerken dat er in 2019 niet veel sociale huurders hun weg hebben teruggevonden naar de reguliere woningmarkt. Voor Machelen waren dat er 4, voor Diegem waren er daar 6.

De cijfers tonen ook aan dat 41% van de sociale huurders van de totaal verhuurde eenheden van intervilvoordse (Vilvoorde, Muizen, Machelen, Diegem) meer dan 10 jaar reeds huurder is van een sociale woning, waarbij er 8 huurders zijn die reeds meer dan 50 jaar een sociale wooneenheid huren.

De gemeente zal dan nog meer moeten samenwerken met de verschillende stakeholders om deze cijfers omhoog te krijgen zodoende wachtlijsten minder groot worden of de kandidaten minder lang moeten wachten op een sociale woning.

Een goede samenwerking tussen gemeente, inter-vilvoordse maatschappij voor huisvesting en de SVK's (Sociale Verhuur Kantoren) zullen ervoor moeten zorgen dat de BSO (bindend sociaal objectief) behaald wordt.

Sociale Woningen in Machelen