Onze gemeente beschikt reeds over schaarse groene zones. Dat hier opgebouwd ging worden was reeds decennia lang bekend. Project ontwikkelaars kochten deze gronden toen op tegen aanzienlijke prijzen, en willen natuurlijk er iets voor in de plaats. Decennialang bleef het Bessenveld onaangeroerd, en bleven de boeren ondanks dat ze er niet langer eigenaar waren, er nog steeds mais en koren planten en oogsten. Dat doen ze vandaag nog.

En in de voorbije jaren werd er vanalles gezegd wat er ging komen. Van een driving range voor golf, sporthal, tot een voetbal stadion. Nu weten we we wel meer en beter.

Bessenveld Lower East Side is niet het eerste project op Bessenveld. Zo is er reeds een paar 100 meter verder , 10 tal jaar geleden reeds begonnen met een gebouw midden in het Bessenveld voor de start van een ex-pat village, en jarenlang is het daarbij gebleven, maar ook hier is men de voorbije 2 jaar beginnen bij te bouwen, en staan er nu reeds een 10 tal gebouwen.

Stedebouwkundige aanvraag Fase 2

Vandaag hangt er aan het begin van het Bessenveld  (aan de Holidaystraat) één (geel) postertje omhoog voor de bouwaanvraag voor New A-Star group, bestaande uit 4 gebouwen:

• Gebouw A: 185 Kamers
• Gebouw B:  4.233 m2 kantoor gebouw
• Gebouw C: 154 Kamers
• Gebouw D: 172 Kamers (172 “serviced studio’s” Dit zijn ruimere 1 en 2 en 3 persoonstudio’s voor middellang verblijf (vanaf een week tot enkele maanden/jaren).

De 2 bovenstaande foto's zijn schetsen van de 4 gebouwen (A, B, C en D)

Bovenstaande foto: Zicht op het project vanuit de Holidaystraat richting Diegem (Victor Servranckxstraat)

Met er nog zand zijn?

Vandaag de dag beschikt Diegem reeds over 14 hotels, goed voor ruimschoots 2.000 kamers. Andere goedgekeurde projecten zoals Eagle Hotel (281 kamers), Wings Hotel (192 kamers), Airport Plaza Hotel (150 kamers) en nog andere projecten zullen ervoor zorgen dat er meer dan 30% groei zal zijn van het aantal kamers, met in totaal meer dan 3.000 kamers.

Vandaag met Covid-19 kunnen deze hotels nog net het hoofd boven water houden. Sommige zijn gewoon gesloten sinds Maart en zijn niet van plan om terug onmiddelijk open te gaan, diegene die wel open zijn, zitten momenteel aan minder dan 10% bezettingsgraad van de beschikbare kamers. Eén hotel heeft reeds de boeken neergelegd en de commerciele activiteiten stopgezet.

Dus is de vraag die we ons kunnen stellen, hebben we die extra kamers eigenlijk wel nodig in Diegem, of anders gezegd kunnen die nog rendabel zijn in deze tijden. Ook voor Covid-19 er was, bleek dat er in onze gemeente reeds een ruim voldoende aanbod was aan kamers, zo was het bijvoorbeeld vorig jaar bij de "grand depart" van de Tour de France, in Brussel, geen enkel hotel in onze gemeente volzet.

Ook het aantal ex-pats (buitenlandse professionals die voor een korte periode in Belgie komen werken en wonen voor 2 maand tot een paar jaar) daalde de voorbije jaren aanzienlijk in Belgie en onze buurlanden.

Mobiliteit:

A-New Group heeft dezelfde partner ingeroepen, als onze gemeente Machelen,  voor het mobiliteitsplan welke zij volgend jaar zullen voorstellen, namelijk Vectris.  Deze partner heeft zijn expertise in het maken van MOBER (mobiliteitseffectenrapport).

Een algemeen kenmerk is dat deze MOBER's worden opgemaakt worden door mobiliteitsdeskundige, maar ook soms een meer rooskleurige boodschap brengen dat wat de realiteit eigenlijk bied.

Voor de hotels en het kantoorgebouw van Apart Hotel, wordt er vooral ingezet in het mobiliteitsplan op fietsverkeer en openbaar vervoer. Met andere woorden op duurzaam verkeersbewegingen. Nu met 511 hotel kamers kan je moeilijk verwachten dat deze hotel bezoekers met de fiets komen. Ook al is de site goed voorzien van publiek transport (busroutes en trein) komt nog steeds de grote meerderheid van hotelgasten met de auto (eigen vervoer, huurwagen of taxi).

Ook wordt er in het mobileitsplan enkel verwezen naar de Bosstraat en de  Victor Servranckxstraat voor de zwakke weggebruiker maar is het opvallend stil (lees "niets terug te vinden") wat de impact zal hebben op onze gewestwegen zoals De Haachstsesteenweg en de Woluwelaan, of andere straten in onze gemeenten voor het autogebruik.

Tevens wordt er volgens mij ook enkel rekening gehouden in het mobiliteitsplan met het aantal hotelgasten en kantoor werknemers, maar is er niets vermeld ivm het thuis-werk en werk-thuis verkeer voor de mensen die er tewerkgesteld zullen zijn in de 3 gebouwen van de hotels (receptie, kamerschoonmakers, onderhoud, keukenpersoneel, restaurant,meeting rooms, logistiek,etc...).

Ook wordt er verondersteld dat we ons meer duurzaam gaan verplaatsen, en dus wordt er een veronderstelling gedaan dat het autogebruik maar liefst 10% zal dalen, en het openbaar vervoer stijgen met 7%, en het fietsgebruik met 3%. Of dit ook effectief zal voor doen in de toekomst is natuurlijk de grote vraag.

In de varianten over het circulatie autoverkeer wordt er gesteld dat er afhankelijk van ochtend of avondspits, tussen de 25% en 40% van de onsluiting zal gebeuren via de Emile Momaertslaan, en dat verkeer zal gedeeltelijk dan weer op de Woluwelaan komen, een gewestweg die nu al verzadigd is.  En deze 25% - 40% zijn percentages zijn berekend onder de best mogelijke omstandigheden, als er geen opstoppingen zijn op de Ring. Vandaag weten we nu reeds dat die opstoppingen op de ring bijna dagelijkse kost zijn, en dat autogebruikers andere wegen gebruiken ( sluipwegen in Diegem) om de opstoppingen op de hoofdwegen zoals de Ring te onkomen.

Zo is er ook geen rekening gehouden met de verdere ontwikkeling van het Bessenveld. Er liggen nog grote stukken grond, 17 heactare  in het Bessenveld klaar voor ontwikkeling voor eventuele andere projecten.

Uiteindelijk hebben we recentelijk gezien dat bij andere MOBER's en mobiliteitsplannen van andere grote projecten (Gevangenis Haren, de Lediaan Diegem, Aeroneft project Haren, NATO Campus, Broeklin Machelen, ...) dat die allemaal een goedkeurend eindrapport opleveren. Maar leg al die mobilteitsplannen naast mekaar, dan zie je dat die geen rekening met mekaar houden, enkel voor hun eigen project. Vandaag is de situatie dat de Haachstsesteenweg en Woluwelaan overzadigd nu al zijn tijdens de piekuren (zeker de avondspits), en de toekomstige bovenvermeld projecten gaan hier niets aan verbeteren, integendeel.

Ook kunnen we ons verwachten aan extra parkeer problemen in de Victor Servranckxstraat, Vandervekenstraat, Kerkveld en Bosstraat, aangezien er een connectie zal zijn tussen Gebouw D en de Victor Servranckxstraat. Vectris gaat uit de veronderstelling dat iedereen de toegangsweg via de Holidaystraat zal gebruiken, maar in werkelijkheid moeten we vrezen toch dat de eerder vernoemde straten in Diegem hier wel degelijk sterke hinder van zullen ondervinden.

Het volledige mobiliteitsplan kan je terugvinden hieronder.

Bovenstaande foto: Onsluiting van de hotel gebouwen en kantoor, voor auto's, leverancies en fietsers

Bufferzone wordt park & 13 verdiepingen

Dit project is zeker belangrijk voor de inwoners van de Victor Servranckxstraat. Zo komt het volledige stuk grond waar het project van Apart hotel zal ontwikkeld worden tot aan de Victor Servranckstraat. Een onsluiting langs deze straat zal er gelukkig niet zijn. Oorspronkelijk was er aan de kant van het Bessenveld (Victor Servranckxstraat) nog 50 meter bouwgrond voorzien, gevolgd door 50m bufferzone (ruimte die gehouden moet worden tussen de bewoners (nog te bouwen huizen) en Apart Hotel  (Gebouw D). Dit is nu niet langer het geval.

In hun bouwaanvraag nota blijkt dit helemaal te veranderen, en zeker niet slechter. De zone tussen het project (Gebouw D)  en de Victor Servancxkstraat zal deel uitmaken van een omvangrijk landschappelijk ontwerp in de vorm van een ‘wild’ park waarin een fiets/ voetpad zal worden aangelegd. Dit park zal dienen als groenbuffer tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe ontwikkeling welk deel uitmaakt van een groter masterplan Bessenveld.

Wat minder leuk is dat er gebouw komt met 13 verdiepen hoog, of 44 meter hoog zal zijn !!! Om dit beter te kunen voorstellen, de kerk van Diegem is 64 meter hoog. Dat wil zeggen dat er in de toekomst de mensen van de laatste huizen in de Bosstraat beperkt privacy zullen hebben, en misschien nog erger een gedeeltelijk tijdends bepaalde uren in de schaduw zullen liggen van de hoogte van Apart Hotel gebouw.

Deze laaste 5 a 6 huizen in de Bosstraat hebben nu al geen aangenaam uitzicht aan de voorzijde met de kantoren van de Park Hills bedrijvenzone, en nu komt er aan de zij en achterkant gebouwen van 8 tot 13 verdiepingen. Hun privacy wordt hier ook volledig mee aangetast.

Bovenstaande foto: Schets van het aanzicht vanuit de Servranckxstraat)

Fasering

Er zal een fasering plaats vinden in 4 fasen. Aparthotel D met ondergrondse parkeergarage en ontsluiting door halfronde hellingbanen. Hierop zal dan het Hotel C aangesloten worden, aansluitend kantoor B en tenslotte Hotel A. Deze volgorde is niet bindend. In functie aan de toekomstige ontwikkeling wordt Fase Hellingbaan gekoppeld.

Diegemse Zelfstandigen

Extra hotelgasten en kantoor werknemers zouden eventueel ook extra inkomsten kunnen betekenen voor onze Diegemse zelfstandigen (bakker, frituur, restaurants en cafes’s), maar hier is dat niet het geval. Het project “Bessenveld - Lower East Side “ wil inzetten op een echte voorzieningenboulevard met één of meerdere broodsjeszaken en snackbars en enkele restaurants en eetgelegenheden. Daarnaast wordt ruimte opengelaten voor een fietsverhuur en -hersteldienst, een fitness- en welness ruimte en enkele kleinere handelszaken (bijvoorbeeld een bakker, krantenwinkel, kruidenierszaak, wassalon, ...). Dus integenstelling tot extra inkomsten voor onze zelfstandigen, zullen een aantal van hen het tegenovergestelde krijgen, namelijk verlies van klanten komende uit het Bessenveld- en Pegasus bedrijvenpark.

Andere Projecten

De eigenaar van de gronden van dit project, heeft ook nog andere gronden tot zijn eigendom.

Fase 1:

De bouwaanvraag voor fase 1 (overzijde van de Holidaystraat met de hoek van de Kennedylaan) is reeds goedgekeurd en de werken zijn er reeds begonnen.

Fase 1 focust op de overzijde van de Holidaystraat. Deze fase bestaat uit 2 delen. Enerzijds de herontwikkeling van de bestaande gebouwen op de hoek van de JF Kennedylaan en de Holidaystraat, en anderzijds de achterliggende terreinen waar vandaag enkel een ondergrondse parking aanwezig is, die doorloopt onder het eerste gebouw. Het bestaande gebouw wordt verbouwd tot een shortstay residentie, met ongeveer 150 units. De publieke ruimte wordt aan de zijde van de rotonde opengebroken.

De huidige bovengrondse parking voor bezoekers wordt omgevormd tot een voorplein. Aan de voorzijde van het bestaande gebouw wordt een nieuw volume toegevoegd. Dit herbergt de toegangszone en enkele kantoren en vergaderzalen. Hierboven wordt een nieuw torenvolume toegevoegd dat uitstijgt boven het volume van het KBC gebouw en ruimte biedt aan expat residenties. Ze delen de ontmoetingsruimtes van het hotel waardoor ontmoeten op een informele manier gefaciliteerd wordt.

Aanpalend wordt op de bestaande parking een nieuw residentieel gebouw voorzien. De structuur ervan volgt de structuur van de rest van het bouwblok waar volumes met hoekverdraaiingen van 45° zijn voorzien. Ze maken het volume echter open naar het binnengebied zodat een gemeenschappelijke groene binnenruimte ontstaat waar de verschillende woon- en verblijfsunits op uit kijken. We zien dit nieuw volume als een woontoren met luxueuzere appartementen. Op de gelijkvloerse verdieping, aansluitend bij de verlaagde binnentuin van de toren is de mogelijkheid om een commerciële ruimte of horeca te voorzien.

Bovenstaande foto: Schets van Fase 1

Fase 2: is het nieuwe A-part Hotel + kantoor project dat hier in dit verslag ruimschoots werd besproken

Bovenstaande foto: schets fase 2

Fase 3:

In fase 3 bekijken ze de terreinen aan de oostzijde tussen de eigenlijke projectsite en de Bosstraat. In deze fase zetten ze de ontwikkelingen van fase 2 zoveel mogelijk door

en koppelen ze deze fase aan fase 2, zodat uiteindelijk 1 complex ontstaat. De parking wordt doorgetrokken wat het voordeel heeft de parking nu een extra uitgang kan hebben aan de zijde van de Bosstraat en auto’s en vrachtwagens via de Bosstraat en de rotonde de site in alle richtingen kunnen verlaten.

De inrit aan de Holidaystraat kan in dat geval als een enkelrichting worden voorzien. De bestaande bomen worden maximaal bewaard evenals het karakter van de holle weg. Het idee van een commerciële plint wordt ook aan de zijde van de Bosstraat doorgetrokken. Ze voorzien in deze fase een iets grotere supermarkt die zich richt op de toekomstige (tijdelijke) bewoners van de nieuwe ontwikkelingen maar ook op de inwoners van de 3 Lindenwijk en het centrum Diegem.

Boven de commerciële plint voorzien ze opnieuw een volume met expat residenties. Ze situeren deze op de hoek van de Bosstraat en de Holidaystraat. Erachter voorzien ze studio’s en appartementen. Tussen fase 2 en fase 3 wordt de binnentuin op niveau doorgetrokken. Er is daarbij rekening gehouden dat er tussen de volumes voldoende licht en lucht kan doordringen en dat het groene binnengebied logische relaties kan maken met het achterliggende parkgebied en ook aansluit op de voetgangersdoorsteek richting Bessenveld en de NATO.

Bovenstaande foto: schets fase 3

Historiek

In de stedenbouwkundige aanvraag is er ook een volledig onderdeel geschreven over de historiek van deze locatie. En met gaat hier enorm terug in de tijd, en geeft uitleg over bepaalde mijlpalen in dit gebied.

Het jaar 1991

De zone tussen Holidaystraat en A201 wordt verder verdicht. De Keiberg in Zaventem is ontwikkeld aan een zeer hoge densiteit. Opvallend is de nog resterende open ruimte tussen de Bosstraat en de Lodewijk van Keerbergenstraat. Pas later met de ontwikkeling van Kerkveld en de Victor Servranckxstraat zal deze open ruimte opgevuld worden. Een funtionele verbinding tussen beide ontbreekt. De projectsite en omgeving blijven nog grotendeels onbebouwd

Conclusie:

Iedereen kent wel het gezegde "moet er nog zand zijn", wel hier kunnen we ook bij afvragen of we nog hotelkamers nodig hebben in onze gemeente. Natuurlijk hebben we hier weinig of geen inspraak in, maar een andere of betere invulling van de project ontwikkelaar was zeker welkom geweest.  Het is zo dat hotels en kantoren voldoen aan de vereisten van de doelstellingen van de terreinen van het Bessenveld (luchthaven gerelateerde gebouwen of diensten).  Maar met 511 extra kamers zitten we nu in Diegem reeds over de 2.500 kamers, en met de aankomende andere hotelprojecten zullen we ruimschoots boven de 3.000 kamers komen.

Niet alles is natuurlijk negatief. Hotels hebben ook hun voordelen. Zij dragen heel wat geld naar de gemeente toe door middel van verblijftaks en dergelijke meer. Natuurlijk nogmaals onder Covid-19, maar ook het “nieuwe normaal” waaronder homeworking een belangrijke nieuwe factor wordt, blijft de vraag of deze bijdrage van de kantoren ooit nog evengroot zal zijn dan in het verleden.

Ook op gebied van terwerkstelling is het nieuwe project welkom, waarbij hopelijk voorkeur gegeven wordt aan onze inwoners, iets wat zou toedragen tot hun meer duurzamer project (korte thuis-werk verplaatsing via fiets of te voet) zoals ze het omschrijven.

Molbiteitsplan geeft een weergave weer, waarbij de impact tot niets of heel beperkt zal hebben, iets wat wij als inwoners toch sterk betwijfelen, als we zien welke verkeersinfarcten we de voorbij 12 maand hebben meegemaakt in onze gemeente.

Ook stellen we ons de vraag of 13 verdiepingen echt noodzakelijk zijn. Er wordt geen rekening gehouden met de mensen die in die in de Bosstraat wonen. Hun privacy en zonlicht zullen een degelijk impact ondervinden. Dit wordt het hoogste gebouw in de ruime omgeving.

Zo kunnen we ook vaststellen dat dit project alleenstaand is en dus ook geen enkele relatie heeft met de in de toekomst andere te realiseren projecten. Meer zelfs, het Apart Hotel met service units gaat in onmiddelijke concurentie met het project er naast dat al 2 jaar geleden begonnen is namelijk voor jongen mensen die een verblijf zoeken van beperkte duur.

Opmerkelijk is dat reeds de project eigenaar reeds bezig is aan de overzijde van de Holidaystraat, ( ex kantoorgebouwen van Deloyd) met het ombouwen tot van bestaande gebouw en ze omte vormen tot een short stay van 150 residenties voor expats en bezoekers voor middellang verblijf, welke nu net hetzelfde doelpubliek is voor het nieuwe project rond de 172 service flats van A-part Hotel.

Ook in hun bouwaanvraagnota staat dat zij sterk rekenen om de omliggende bedrijven zones, voor de bezetting van hun service units en hotelkamers, maar de waarheid dient ook gezegd zijnde dat er heel wat kantoorgebouwen gedeeltelijk of volledig leeg staan, en dat het niet vast staat dat dit in de toekomst zal veranderen, zeker als homeworking of thuiswerken meer ingeburgerd zal zijn, waardoor bedrijven minder ruimte nodig hebben en aanzienlijk kunnen besparen.

Kortom, het Bessenveld zal er binnen dit en 24 maand volledig anders uitzien. De project ontwikkelaar zal op deze 2.7 hectare  3 hotels en een kantoor op realiseren. Gelukkig voor de Servranckxstraat inwoners blijft de impact beperkt (enkel eventueel parkeerproblemen) en wordt er een groene bufferzone gerealiseerd.

Nu blijft het afwachten wat er met de resterende 16.7 hectare van het Bessenveld zal gebeuren.

Ik hoop U hiermede voldoende op de hoogte gebracht te hebben ivm "Bessenveld Lower East Side" Indien U vragen heeft of commentaar kwijt wil, kan dit via reactie formulier hieronder, of kan u gewoon uw feedback nalaten op Facebook.

Hieronder volgen nog wat aanzichten hoe Fase 2 van deze stedebouwkundige aanvraag er later zal uitzien.